Константин Палывода: "Обеспечить украинцев жильем можно!"

 До списку всіх ЗМІ
Автор: Алексей Курпас, «Точка»
Додано: 13.04.2011
Банк «Аркада» был первым финансовым институтом, который начал финансировать строительные программы в Украине. Руководство банка смогло обеспечить действенный механизм ипотечного кредитова­ния, на который равня­ются практически все банкиры страны. Сегодня гость нашей редакции, председатель правления АКБ «Аркада», доктор экономических наук Кон­стантин Палывода.

Курпас: Константин Ви­тальевич, как бы Вы охарак­теризовали строительный бизнес Киева сегодня?

Палывода: Строитель­ный бизнес Киева по-прежнему находится не в самом лучшем состоянии. Хотя те строительные компании, которые пережили 2008-2009 годы, сейчас ста­раются увеличить темпы и наращивать обороты. Строительная отрасль, как ни одна другая, пострада­ла от кризиса. И, скорее всего, как следствие, про­блемы в строительной от­расли серьезно отразились и на всей экономике стра­ны. Уменьшение объемов строительства сразу бьет по производителям арматуры, цемента, фаянса, стекла, окон, перевозчикам стройматериалов и т.д. – то есть задевает большую часть экономики. Есть такая вещь, как инвести­ционный мультипликатор: вложение в жилстроитель­ство 1 гривни учеличивает ВВП страны более чем на 3 гривни. И наоборот, паде­ние на 1 гривню объемов строительства сокращает ВВП страны более чем на 3 гривни. Но, скажу честно, в проблемах отрасли отчасти виноваты и сами застрой­щики. Годы жилищного бума дали местным компа­ниям неправильные ориен­тиры. Первая ошибка: при проектировании заклады­вались квартиры большой площади. Таким способом застройщики пытались снизить себестоимость дома. Ведь чем больше площадь квартир в доме, тем меньше этих самых квартир, а значит, меньше стояков и узлов коммуни­каций. Вот и получается, что в условиях, когда люди считают каждую копейку, на рынок было выброшено большое количество не­нужных больших квартир. И это в то время, когда же­лающие приобрести жилье могли позволить себе разве что небольшие, компакт­ные, недорогие квартиры. Вторая ошибка застройщи­ков: строительство жилья за счет кредитных средств. В стране, где кризис слу­чается с периодичностью раз в пять лет, начинать бизнес за счет кредитных средств противопоказано! А если кредиты валютные, то это еще более усугубляет проблему ведения бизнеса. Поэтому компании, ко­торые не совершили этих двух ошибок, на сегодняш­ний день чувствуют себя более-менее. Мы изначаль­но исходили из того, что среди киевлян абсолютное большинство все-таки не олигархи и двухуровневые восьмикомнатные кварти­ры на Троещине в панель­ных домах у них спросом пользоваться не будут. По­этому мы своих строителей и проектантов всегда на­страивали на сравнительно небольшие квартиры, так называемый экономкласс. В контроле над процессом нам очень помогает соб­ственная архитектурная служба, которая всегда по­может и подскажет проек­тантам, где и что подпра­вить. Ведь для того, чтобы построить дом с нормаль­ными по габаритам квар­тирами экономкласса и не­высокой себестоимостью, необходимо принимать правильные архитектурно-планировочные решения. И именно связка знаний конъюнктуры рынка и мощных профессиональ­ных знаний наших архитек­торов позволила нам един­ственным в тяжелейшем 2009 году начать строитель­ство целого микрорайона на Осокорках, который мы назвали «Молодежный квартал». Мы думали строить и, соответственно, продавать квартиры в этих домах лет 5, но судя по тем­пам уже в следующем году квартал будет достроен и распродан!

Курпас: Не так давно Верховна Рада приняла За­кон «О регулировании гра­достроительной деятель­ности», как он повлиял на ситуацию в строительной отрасли?

Палывода: Не так давно состоялась учредительная конференция по созданию Конфедерации строителей Украины, где присутство­вал Николай Азаров. Так вот он был очень огорчен, услышав от строителей, что принятый закон, ини­циатором которого был Ка­бинет Министров, ничего не дал отрасли. Хочу обра­титься к Николаю Яновичу через вашу газету и успоко­ить его. На сегодняшний день закон еще не работает полноценно. Для запуска механизма надо еще не­сколько постановлений Кабинета Министров. И вот тогда, я надеюсь, вся от­расль почувствует прямые выгоды от данного закона. И, возможно, удастся сни­зить себестоимость строя­щегося жилья, что должно отобразиться и на ценах для конечных потребите­лей. Самое главное, дол­жен упроститься механизм выдачи разрешительных документов (если чинов­ники снова не продвинут свои интересы, – прим. Редакции), а этот фактор очень влияет на формиро­вание цены квадратного метра жилья. Надеюсь, что строители, участвующие в рабочих группах по под­готовке постановлений Кабинета Министров, смогут аргументированно донести свою позицию, и как результат мы получим эффективно работающий закон. Но есть еще одна проблема, которая суще­ственно влияет на строи­тельный рынок и пока по ней нет даже вариантов ре­шений – подготовка терри­торий. Чтобы максимально раскрыть ее суть, проведу исторический экскурс. Еще в советское время подго­товкой территорий под строительство занималось Главное управление капи­тального строительства г. Киева. Именно тогда были подготовлены огромней­шие площадки на Троещи­не, Оболони, Осокорках и Позняках. Именно тогда за счет бюджета были произ­ведены огромные капита­ловложения в намыв земли, проложены магистральные сети, подготовлено транс­портное сообщение. То есть, на лицо имелись все предпосылки для успеш­ного строительства жилья. Застройщикам только оставалось возводить дома и строить внутрикварталь­ные сети. Сейчас этот зе­мельный ресурс исчерпан, а у государства и для строи­тельства магистральных сетей средств нет. И теперь, при строительстве нового микрорайона, все затраты лягут на застройщиков, а те, в свою очередь, ком­пенсируют свои затраты за счет конечных покупате­лей. Нигде в Европе такого нет! Местные коммуналь­ные предприятия сами вкладывают деньги в стро­ительство сетей и возвра­щают их уже посредством коммунальных платежей. Этот шаг более грамотен, так как позволяет удеше­вить стоимость жилья и, соответственно, увеличи­вает оборот средств в от­расли, что, в свою очередь, благоприятно отражается на всей экономике.

Курпас: Как ипотечное кредитование влияет на рынок жилья, и можно ли понизить ставки на ипотеку?

Палывода: Наш банк был пионером в ипотечном кредитовании и мы в пол­ной мере ощутили мощь ипотеки, как инструмента, способного не только поло­жительно влиять на рынок жилья, но и улучшать фи­нансовые показатели само­го банка. Именно массовое ипотечное кредитование стало основным фактором, повлиявшим на строитель­ный бум. Однако после кризиса банки очень ак­куратно возвращаются на рынок с этой услугой, так как при 15-17% годовых на конечного покупателя ло­жится достаточно большая нагрузка, где-то более поло­вины от суммы месячного дохода. Далеко не каждый сможет выдержать такой постоянный финансовый прессинг. Но вот почему у нас такие высокие процен­ты на кредиты? Существует мнение, что процентные ставки каким-то образом связаны с инфляцией. Тем не менее, вы нигде не най­дете четкого пошагового объяснения, каким об­разом эти два понятия в Украине связаны между со­бой и благодаря какому ме­ханизму можно высчитать оптимальную процент­ную ставку. Во всем мире инфляционные процессы неотъемлемо связаны с мо­нетарной политикой (соот­ветствие товарной массы с денежной массой), у нас же на рост цен влияют моно­полисты: поставщики элек­тричества, газа, горючего, коммунальщики, сетевые супермаркеты и т.д. 

Что же касается высокой цены денег, а процентные ставки по кредитам - это и есть цена денег, то это вызвано только тем, что в стране дефицит нацио­нальных денег. Зато мно­го иностранной валюты. Поэтому ставки по гривне­вым кредитам и депозитам выше, чем по валютным, хотя, например, в странах Запада все наоборот. В то же время я абсолютно под­держиваю решение нынеш­него руководства НБУ о за­прете на выдачу кредитов в иностранной валюте. С одной стороны, валютные кредиты позволили бы снизить процентные став­ки, но, с другой стороны, вспомните, опять же, 2008 год, когда валютные заем­щики стали заложниками своих «невысоких ставок». Буквально за месяц величи­на их долгов увеличилась почти в 2 раза! В результа­те этого рынок потерял огромное количество по­купателей товаров и услуг, что опять же сказалось на экономике страны. А кто может дать гарантию, что гривня больше падать не будет? Притом что за всю свою историю, если гривня и укреплялась, то только для того, чтобы побольше упасть. Для того чтобы переломить ситуацию, нужны революционные ре­шения Президента и прави­тельства. Традиционным способом положение, увы, уже не исправить.

Курпас: То есть, шансов на покупку жилья на при­емлемых условиях у нас фактически нет?

Палывода: Я бы не стал так утверждать. Если не изобретать велосипед, а ис­пользовать мировой опыт (при наличии политиче­ской воли), то можно соз­дать эффективную систему обеспечения жильем наших граждан. В том же Чили су­ществует система субсидий на покупку жилья, и чем меньше доход человека, тем больше субсидия на жилье. Но надо учесть, что в Чили абсолютно прозрач­ная экономика, где виден реальный уровень доходов граждан. У нас этого нет, но можно сделать что-то похожее для жилья эконом­класса. Вот этот механизм действительно позволил бы многим людям решить свои жилищные вопросы. А кроме того, еще и сами государственные субсидии через пару лет вернулись бы в бюджет за счет все того же мультипликатора, о котором я уже говорил.

Курпас: Новый Жилищ­ный кодекс предполагает возможность выселения должников из квартир, если они не рассчитыва­ются за кредит, как это по­влияет на ипотечное кре­дитование?

Палывода: Только хоро­шо. И могу сказать поче­му. К сожалению, далеко не все заемщики честные, так уж исторически сло­жилось. Почему-то у нас люди думают, что можно взять кредит, а потом его не выплачивать, ссылаясь на проблемы с доходами, и проживать дальше в квар­тире, прикрываясь каким-нибудь решением суда. Когда будут существовать нормы, не позволяющие от­казываться от взятой на себя ответственности за кредит, человек несколько раз поду­мает о том, связываться ему с кредитами или нет. 

Курпас: Можете ли Вы спрогнозировать, что будет дальше с рынком жилья?

Палывода: Если Прези­дент и правительство не будут пытаться изменить сегодняшнюю ситуацию, то какое-то время на рынке не будет ни позитивной, ни отрицательной динамики, но в то же время объемы строительства постепен­но начнут сокращаться. И когда эти объемы станут меньше, чем спрос, цены поползут вверх. Но наш Президент – человек ре­шительный, так что, я ду­маю, он доведет начатое до конца. Если будут при­няты грамотные решения, которые оживят рынок, то компании начнут строить все больше и больше и, со­ответственно, возрастет конкуренция. А это позво­лит и улучшить качество жилья, и снизить цены. А в результате – и оживить экономику.