Сертифікати фонду операцій з нерухомістю — нові можливості та перспективи.

 До списку всіх ЗМІ
Автор: Наталія Шибаєва, «Фінансові ринки»
Додано: 01.11.07
В 2007 році на фондовому ринку України відбулась досить знакова подія, масштабність якої ще не в повній мірі оцінили його учасники,  але яка варта того, щоб приділити їй серйозну увагу. В обігу з'явились нові цінні папери – сертифікати фонду операцій з нерухомістю (сертифікати ФОН). 

По суті, право на існування сертифікати ФОН отримали ще в 2004 році, з прийняттям Верховною Радою Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». Але через відсутність повної нормативної бази документів, регулюючих  їх випуск та обіг, до цього часу сертифікати ФОН не набули широкого розповсюдження. Інвестори та професійні учасники ринку лише приглядались до нового інструменту, окремі компанії повідомляли про  намір здійснити емісію сертифікатів ФОН,  доки в 2007 році нарешті  не були оголошені перші публічні випуски. 

Через те, що сертифікати ФОН лише почали обіг на фондовому ринку України і на цей час ще не відбулось погашення жодного випуску, зарано прогнозувати, що інвестування в ці цінні папери відразу набуде масового характеру. На даному етапі більш важливим є привернення уваги інвесторів до цього фінансового інструменту та розкриття всіх його перспектив. 

Динаміка цін на житло, що склалася в останні роки, є дуже привабливою для інвесторів. Багато хто має бажання вкладати кошти в нерухомість та заробляти гроші на зростанні цін. Але нерухомість, як об'єкт інвестування, є дуже дорогим придбанням. Участь у фонді операцій з нерухомістю надає можливість дрібним інвесторам об'єднувати кошти та вкладати їх в операції, пов'язані з нерухомістю – фінансувати будівництво об'єктів для їх подальшого використання, наприклад,  передачі збудованої нерухомості в платне користування (оренду) іншим особам або продажу відразу після завершення будівництва.

Процедура створення фонду операцій з нерухомістю регламентується Законом України «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». При цьому необхідно відрізняти фонд операцій з нерухомістю від іншого фінансового механізму, який мають право використовувати забудовники для залучення коштів на будівництво – фонду фінансування будівництва (ФФБ). Якщо для забудовників по суті ці механізми є альтернативними, для учасників фондів  існує суттєва різниця. Участь у ФФБ дозволяє інвесторам отримати у власність житло, на будівництво якого вони інвестують кошти, а участь у ФОН дає право  на отримання доходу від операцій з нерухомістю.  

Враховуючи, що сертифікати ФОН – це новий для фондового ринку України інструмент, Закон встановлює жорстку систему норм, спрямовану на захист прав інвесторів. По-перше, емітентом сертифікатів ФОН може бути лише банк або фінансова установа, що відповідає вимогам, встановленим Державною комісією з регулювання ринків фінансових послуг. Емітенту необхідно отримати спеціальний дозвіл на емісію сертифікатів ФОН, розробити внутрішні документи – Правила ФОН та Інвестиційну декларацію. Кошти, залучені від розміщення сертифікатів ФОН, можуть бути використані лише в напрямках,  визначених цими документами.

Нерухомість, збудована за рахунок коштів, залучених від розміщення сертифікатів ФОН, не передається у власність інвесторам, а знаходиться в управлінні та довірчій власності у спеціальної особи – управителя, якого призначає емітент. Управитель здійснює операції з нерухомістю з метою отримання максимального доходу в інтересах власників сертифікатів. Напрямок інвестування чітко визначається при створенні ФОН у Правилах ФОН, Інвестиційній декларації та Інформації про випуск сертифікатів ФОН. Управитель несе відповідальність перед власниками сертифікатів за збитки, які можуть бути спричинені його діями з управління ФОН. 

Управитель також укладає договір з забудовником, який організує будівництво об'єкта нерухомості. В інтересах власників сертифікатів, управитель здійснює контроль цільового використання коштів забудовником, нагляд за спорудженням об'єкту будівництва. При виникненні ризику порушення умов договору з боку забудовника, управитель має право припинити фінансування будівництва та вимагати від забудовника повернення коштів. 

Функції з  управління ФОН не є виключно банківською операцією, але саме банки можуть надавати найбільш універсальний комплекс послуг – від організації продажу сертифікатів та консультування клієнтів до проведення розрахунково-касового обслуговування  забудовників. 

ФОН створюється на строк, встановлений проспектом емісії, і до його закінчення емітент сертифікатів не бере на себе зобов'язань щодо їх викупу. Після досягнення мети, з якою створювався відповідний  ФОН, управитель здійснює викуп сертифікатів ФОН, при якому власнику сертифікату сплачується частина коштів у грошовому виразі, пропорційно його частці в чистих активах ФОН. Крім того, Правила ФОН можуть передбачати сплату доходу за сертифікатами.

Шляхом створення ФОН можливо акумулювати кошти для будівництва  житлових будинків, торговельних та офісних центрів, паркінгів, готелів, спортивно-розважальних комплексів. 

На сьогодні конкурентне середовище компаній – емітентів сертифікатів ФОН є ненасиченим. За даними, отриманими з відкритих джерел інформації,  емісію сертифікатів ФОН здійснили лише три банки та три фінансові компанії. Більшість з цих випусків не здобула широкого резонансу, можливо через те, що основною метою емітентів на цьому етапі було не привертання уваги інвесторів, а лише опробування механізму створення ФОН.

На відміну від "технічних" випусків, сертифікати ФОН, випущені АКБ «Аркада», мають дійсно публічний характер. АКБ «Аркада» здійснив випуск сертифікатів ФОН для фінансування будівництва групи приватних одноквартирних будинків у містечку малоповерхової забудови „Нова Богданівка”, яке  розташоване в межах села Богданівка, Броварського району Київської області. На відстані 1,5 км проходить швидкісна траса Київ-Чернігів. Відстань від міської смуги м. Києва становить 32 км. Проектом забудови передбачено будівництво 822 житлових будинків. Містечко матиме свою власну інфраструктуру – магазини, дитячий дошкільний навчальний заклад, центр дозвілля та відпочинку. 

Даний проект характеризується високою інвестиційною привабливістю завдяки зорієнтованості на використання нових будівельних технологій та розбудову розвинутої інфраструктури. Наявність в межах містечка централізованої каналізації, мережі побутових  та торгівельних закладів, спортивних та дитячих майданчиків, зон відпочинку – це фактори, що повинні виділити запропонований проект серед інших конкурентних пропозицій, привернути увагу інвесторів та спричинити підвищений попит на об'єкти інвестування. 

Всього через механізм ФОН для фінансування проекту «Нова Богданівка» АКБ «Аркада» планує залучити в управління кошти на суму майже 180 млн. грн. Вже завершено розміщення сертифікатів ФОН «Нова Богданівка-1» загальною номінальною вартістю 28,7 млн. грн. Зараз в розміщенні знаходяться сертифікати ФОН «Нова Богданівка-2» на суму 50,51 млн. грн. та заплановано ще два випуски. Номінальна вартість одного сертифікату ФОН складає 10 тис. грн., строк обігу – 1 рік. Власники сертифікатів ФОН отримують фіксований дохід в розмірі 27% річних, та дохід від управління ФОН управителем, розмір якого має бути визначений після закінчення строку обігу сертифікатів ФОН. Рейтинговим агентством «Кредит-рейтинг» сертифікатам ФОН «Нова Богданівка» присвоєний кредитний рейтинг інвестиційного рівня uaK2, прогноз стабільний. Починаючи з 11 жовтня 2007 року сертифікати ФОН «Нова Богданівка-1» включені до другого рівня листингу біржі «ДП Фондова біржа ПФТС». Ці фактори роблять сертифікати ФОН АКБ «Аркада» привабливим інструментом для інвестування коштів недержавних пенсійних фондів, страхових компаній та інститутів спільного інвестування. 
 
Наталія Шибаєва, Начальник управління фондових операцій АКБ «Аркада»