Найкращий час для купівлі квартири

 До списку всіх ЗМІ
Автор: Олег Василенко, «Дзеркало тижня»
Додано: 23.08.2007
Із травня поточного року на ринку нерухомості настало відносне затишшя. Відносне, тому що ринок не зупинявся й на день, просто скоротилася кількість угод купівлі-продажу. Проте це дало привід для розмов про неминуче падіння цін і наступний обвал ринку. Що ж, цілком зрозуміла реакція. Людей можна зрозуміти: всім хочеться, щоб житло було дешевим. Проте давайте розглянемо те, що відбувається, з погляду процесу загалом, не як окремий епізод.
 
Обвал ринку — це практично цілковита відсутність попиту. При цьому не продається ні первинне, ні вторинне житло. Що ж ми бачимо в Києві нині? На вторинному ринку - звичайне літнє затишшя, на первинному - стабільні продажі житла без ажіотажу й черг.

З огляду на це постає інше запитання: якщо люди кажуть про наступний обвал ринку, то чи треба це розуміти так, що в місті повністю задоволено попит на житло? Запитання видається риторичним, але, схоже, на нього доведеться відповідати.

Почнемо з того, що Київ об'єктивно є містом, у якому люди хочуть жити, працювати й навчатися. Вони їдуть сюди з усієї країни, бо шанс досягти успіху тут максимальний. Це підтверджує той факт, що, за офіційними даними, населення столиці за станом на червень 2007 року становить 2,72 млн. чоловік, за неофіційними - понад 5 млн. Є підозра, що ці п'ять мільйонів зібралися в одному місті за власним бажанням, а не з примусу.

При тому, що протягом остан­ніх шести років столичні будівельники здають понад 1 млн. квадратних метрів жит­ла щороку, Києву, на думку фахів­ців, для задоволення попиту потрібно одночасно викинути на ринок 10 млн. квадратних метрів житла. За нинішніх темпів будівництва й здавання житлових будинків місту буде потрібно мінімум десять років для вирішення цього питання. Але ж слід враховувати й те, що кількість зареєстрованих і незареєстрованих жителів міста постійно зростає.

Ідемо далі. На ринку первинного й вторинного житла є багато категорій покупців. Хтось поліпшує свої житлові умови, хтось інвестує в нерухомість для збереження грошей, хтось спекулює квартирами тощо. Така сегментація є гарантією того, що за будь-якої ситуації на ринку нерухомості завжди є стабільна група покупців, які підживлюють попит на житло.

За останні кілька років столичний ринок нерухомості вже неодноразово переживав періоди ажіотажного попиту й стабілізації. Це добре ілюструє наведений нижче малюнок. На ньому подано динаміку зміни цін на вторинне житло в Києві, на вторинне й первинне житло - на Осокорках. Причому ці дані загалом відображають тенденцію для всього столичного ринку нерухомості Києва.

Тимчасова стабілізація завжди була результатом певних подій у суспільстві. Знижувався інтерес потенційних покупців до житла через політичну нестабільність, через зміну влади, у зв'язку з сезонністю попиту та зміною курсу долара США. Якщо відкинути політику, то залишаються сезонність і валютний курс, які впливають на ринок за будь-яких обставин.

Із погляду продавців нерухомості, традиційно несприятливими для реалізації житла є січень-лютий, перша половина травня, кінець червня — середина серпня. Всі ці періоди пов'язані зі святами й відпуст­ками.

Оскільки значна частина населення, як і раніше, воліє зберігати заощадження в доларах, будь-які коливання курсу цієї валюти негативно позначаються на кількості угод купівлі-продажу житла. Квартира, особливо в столиці, нині коштує чимало, тому люди вичікують зручніший для обміну момент.

У будь-якому разі, чи буде це політичний вплив чи сезонність, чи низький валютний курс, утворюється так званий відкладений попит. Але поміркуєте самі: якщо вам потрібна квартира, то через несприятливі обставини ви можете почекати з купівлею, але не відмовитеся від неї в принципі. Зауважте, інші роблять те ж саме. Поки всі чекають, сумніваються й сподіваються, саме й спостерігається охолодження ринку. Що довше це триває, то більше аргументів у "романтиків", котрі вірять в обвал ринку й у те, що квартиру можна буде купити за півціни. Досвід же показує: що триваліший період затишку, то більш динамічним стає зростання цін згодом.

Під час політичних криз і за інших несприятливих обставин зростання цін припиняється на два-три місяці, але потім відбувається зворотний процес — ринок різко активізується й за кілька місяців ціни "добирають" брак зростання.

Якщо подивитися на ціни, то привертає увагу розрив, що утворився між первинним і вторинним житлом. Як бачимо з малюнка, у червні різниця становила 900(!) дол. на квадратному метрі. Це означає, що, купуючи, наприклад, квартиру площею 100 кв. метрів на вторинному ринку, ви будете вимушені переплатити 90 тис. дол. Здоровий глузд підказує, що ліпше все-таки почекати рік або півтора, ніж викидати такі гроші. Це з одного боку. З іншого - розрив у 900 дол. дає змогу забудовникам почуватися більш ніж упевнено: хоч би на які знижки пішов вторинний ринок, ціни первинного однаково залишаться набагато привабливішими для покупців.

Саме з цієї причини у великих операторів ринку первинного житла й немає такого скорочення кількості угод, як на вторинному ринку. Можна сказати, що ажіотажу немає, але стабільність продажів збереглася практично на старому рівні. За такого розкладу забудовнику нема сенсу розглядати питання про зниження цін.

Підбиваючи підсумок, можна з упевненістю припустити, що, попри одночасний вплив таких чинників, як очікування виборів до Верховної Ради, сезонний спад активності й деяке зниження курсу готівкового долара, затишшя на ринку вторинного житла й стабілізація цін первинного ринку триватиме максимум до кінця вересня.

Проте ці проблеми не можна порівняти з більш глобальними питаннями розвитку ринку київської нерухомості.

На жаль, на сьогодні існує низка об'єктивних чинників, які в найближчому майбутньому можуть призвести до збільшення дефіциту житла в столиці. Ці чинники лежать у політичній та адміністративній площинах. Як показали події минулого року, зі зміною міського голови й складу Київради стан речей не поліпшився. Так само відсутня чітка стратегія розвитку столиці, зростають відрахування будівельних компаній місту, ускладнюються бюрократичні процедури й посилюється тиск корумпованих чиновників при підготовці дозвільної документації.

Ще складнішою проблемою є пошук нових територій для будівництва. Дієвої програми використання територій із застарілим житлофондом у місті немає, як немає й вільної землі під житлове будівництво. Освоєння земель, що прилягають до Києва, потребує колосальних витрат, пов'язаних з їх інженерною підготовкою. Ні місто, ні держава не можуть узяти на себе ці витрати, а приватним інвесторам вони просто не під силу.

Серйозно вплинули на обсяги будівництва події кінця 2004-го - початку 2005 року, коли різко уповільнилися процеси виділення земельних ділянок під житлове будівництво, одержання всіляких дозволів тощо. Нині це обертається зменшенням обсягів будівництва.

Ще одним чинником, який значно впливає на нинішній ринок, стали протести городян, блокування будівництв.

Існуючі державні норми роботи на будівельному ринку не дають підстав для оптимістичних прогнозів. Нині, щоб одержати ділянку, потрібно як мінімум рік, для узгодження проекту - ще півтора-два. Тобто на процедури узгодження, які передують будівництву, йде три роки. Ці цифри говорять про те, що най­ближчим часом не слід очікувати різкого збільшення пропозиції житла.

А якщо при гострому дефіциті майданчиків для ведення житлового будівництва частину з них не вдасться освоїти через протести громадськості, то в результаті ми одержимо навіть скорочення пропозиції нового житла.

Однак, попри те, що експерти прогнозують осіннє поновлення зростання цін, а в віддаленішій перспективі - дефіцит пропозиції нового житла в столиці, статтю хотілося б закінчити на оптимістичній ноті. Приводом для оптимізму є те, що саме періоди стабілізації цін - най­зручніший час для придбання нерухомості. Часу для прийняття правильного рішення ще досить.