Инвесторы бродят с завязанными глазами

 До списку всіх ЗМІ
Автор: Александр Дубинский, «Экономические известия»
Додано: 27.02.2006
После того, как аферисты из "Элита-Центр" собрали с доверчивых инвесторов 80 млн. и испарились, вопрос вкладывать или не вкладывать деньги в строительство жилья для многих людей встал ребром. Сейчас легитимными остаются схемы привлечения средств населения через институты совместного инвестирования, облигации, фонды финансирования строительства и НПФ. И инвесторам достаточно сложно определится, какой из этих способов надежнее. Председатель правления банка "Аркада" Константин Палывода рассказал "ЭИ" о рисках, присущих всем вышеперечисленным механизмам инвестирования в строительство. 

— Насколько сильно сейчас рискуют люди, которые решили инвестировать деньги в строительство? 

 Так как государственные регуляторные органы достаточно безразлично относятся к размещению средств населения в жилищное строительство, то можно сказать, что риски инвестирования в строительство сейчас очень высоки. По-порядку. Инвестиционные договора (договора долевого участия) и облигационные схемы сводятся к тому, что одна сторона спонсирует другую без всяких обязательств со стороны последней. 

- Но облигационные механизмы узаконены... 

- Да, но выполнение обязательств по ним полностью зависит от доброй воли застройщика. Человек покупает ценную бумагу, которая ничем не обеспечена и спросом на рынке не пользуется. Кстати, в первоначальном варианте Закона "Об инвестиционной деятельности" было разрешено инвестировать в строительство только через ФФС. Но потом УАИБ (Украинская ассоциация инвестиционного бизнеса), которая якобы представляет интересы всех участников рынка, пролоббировала возможность инвестирования через венчурные фонды, облигации и НПФ. Я считаю, что это сделано напрасно. Якобы законные схемы несут в себе очень большие риски, особенно для НПФ. Пенсионные фонды вкладывают деньги в готовую недвижимость, а тут им дали возможность рисковать на первичном рынке, покупая имущественные права на недостроенное жилье в многоквартирном доме. Если инвестор не владеет домом полностью он не владеет ничем. Потому что выделить квартиру в недостроенном многоэтажном доме юридически невозможно. 

- Ну, а где же интересы инвестора защищены? 

- Потенциально обеспечить защиту интересов инвестора может только схема фонда финансирования строительства, при условии, что управитель полностью придерживается законодательства. Контролировать деятельность управителя должны Нацбанк или Госфинуслуг. Однако, как я уже и говорил, регулятор относится к этой задаче с безразличием, я не могу утверждать, что все ФФС, созданные в Украине работают по Закону ("О финансово-кредитных механизмах"). 

- Многие участники рынка говорят, что возможность финансировать несколько объектов строительства через один ФФС признаки финансовой пирамиды... 

 Это пишут юристы, которые не владеют знаниями о процедурах жилищного строительства и как можно отслеживать деньги застройщика. Я уже объяснил, что банк может следить за расходованием средств застройщиком. 

 А если управитель фонда не банк? 

 Ну, а кто ему мешает договориться с банком и мониторить расходование средств строителями? 

 Может никто не мешает, просто сам не хочет. Значит, обмануть может? 

 Обмануть всегда можно. Если Госфинуслуг хотя бы публикует информацию о регистрации ФФС, то Нацбанк этого не делает вовсе. Я, например, даже не знаю сколько ФФС существует вообще и как они работают. 

 Правильно ли я Вас понял, что "физик" не может определить свои риски ни для одного механизма инвестирования в строительство? 

 Да, потому что надзором никто не занимается. Но если первые две схемы (долевое участие и облигации) априори несут в себе 100% риски, что в полной мере проявилось в России, и, как показал "Элита-Центр", у нас. То при инвестировании через работающий по закону ФФС, рисков практически нет. 

 Допустим, вы закон соблюдаете. Но как инвестор может знать, делают ли это другие? 

 А никак. У нас инвесторы бродят по лесу с завязанными глазами и ищут тропинку, по которой можно добраться к заветной цели. У нас "физики", желающие вложить деньги в строительство, просто не могут определить свои риски. Так будет продолжаться и дальше, пока не будет установлен нормальный надзор за работой ФФС и запрещены все рисковые схемы. А так, регуляторные органы не гарантируют надежность работы ФФС. 

 Как государство должно защищать интересы инвесторов? 

 Существует два возможных варианта развития. Первый- российский, он же не рыночный. Россияне пошли по пути ужесточения административного надзора за строителями. Учитывая слабость админсистемы и ее коррумпированность, толку от этого нет и не будет. Тот, кто работает честно будет нести убытки. Тот, кто захочет обмануть обманет. 

Второй путь рыночный. Коль мы имеем в стране феномен массового строительства, которое в основном кредитуется за счет средств населения, нужно создать прозрачное доверительное управление этими средствами. Первые шаги на этом пути сделаны это создание механизма ФФС. Теперь нужно формализовать подходы к государственному надзору за фондами. Сейчас же эту функцию выполняет добросовестный управитель. 

 Интересно, почему же безопасный механизм ФФС так слабо развит на Украине? 

 Потому что он не выгоден застройщикам. Причем не только по деньгам. Работая с фондом, застройщик должен иметь на руках все документы, лицензии и разрешения. У нас же многие застройщики привыкли работать с колес получая необходимые разрешения походу строительства. Кроме этого, застройщик несет полную ответственность за выполнение своих обязательств, что тоже не совсем ему по душе. Например, мы требуем оформления безотзывной доверенности на право использования земельного участка. 

— Что еще должен требовать добросовестный управитель? 

— Во-первых, контролировать расходы застройщика и подрядчика. Например, мы требуем, чтобы застройщик, генподрядчик и субподрядчики открывали счета в одном банке. Во-вторых, контролируем процесс строительства. Например, если мы профинансировали 30% готовности дома, а сделано только 20% работ, мы вносим 10% в аванс застройщика. И пока он не достроит дом на положенные 30% готовности, денег ему не даем. Если застройщик не выполняет своих обязательств мы меняем его на другого. 

Первый ФФС в Украине были созданы банком "Аркада" в июне 2002 года по программе ХК "Киевгорстрой". С 2004 года эта схема была закреплена на законодательном уровне. Банк "Аркада" создал 18 ФФС. За это время под управлением банка "Аркада" сдано в эксплуатацию 75 домов (11 831 квартира). И на данный момент строится еще 39 жилых высоток на 5895 квартир. Около 85 процентов из них в Киеве. ФФС банка "Аркада" действуют в Киеве, Одессе, Днепропетровске, Харькове, Виннице, Севастополе, Феодосии и Запорожье.