ВІДКРИТИЙ ЛИСТ

 До списку всіх новин
29.05.2020
Президенту України
Зеленському В.О.
Прем’єр-міністру України
Шмигалю Д.А.
 
 
  АТ АКБ «АРКАДА»
01001, м. Київ, вул. Ольгинська, 3
ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО»
01001, м. Київ, вул. Ольгинська, 3
ТОВ «Будеволюція»
01133, м. Київ, бульв. Лесі Українки, 34, оф.315/2
 

 

ВІДКРИТИЙ ЛИСТ

 

Шановні Володимире Олександровичу та Денисе Анатолійовичу!

 

Засвідчуємо Вам свою повагу і просимо Вашого сприяння у вирішенні ситуації, про яку йдеться у зверненні Національного банку України № 20-0006/22812 від 12.05.2020р.

Як вірно зазначено у зверненні Національного банку, банк «АРКАДА» на сьогоднішній день був вимушений зупинити будівництво трьох житлових масивів у м. Києві, у спорудження квартир в яких вклали кошти понад 12 тисяч наших громадян. В результаті цього має місце перенесення забудовником термінів завершення будівництва майже 40 багатоповерхових житлових будинків, зростає соціальна напруга серед інвесторів, яка може перерости у масові заворушення та протести в центрі столиці, один з яких вже призначений інвесторами на 29.05.2020р. в урядовому кварталі.

Нажаль, у своєму зверненні Національний банк утримується від розкриття реальних причин, які призвели до вказаної ситуації, і лише обмежується описом листування, яке Національний банк здійснював з іншими органами державної влади, висловлюючи занепокоєння ситуацією, яка склалася.

Разом з тим, варто підкреслити, що зупинення будівництва ж/м «Патріотика», «Патріотика на озерах» та ж/м «Еврика» відбулося не без участі Національного банку.

Найбільш вагомим чинником, якій негативно вплинув на фінансування будівництва, є саме обмежувальні заходи, які були застосовані Національним банком до банку «АРКАДА» як управителя фондів фінансування будівництва.

Банк використовував прозору та ефективну модель фінансування будівництва житла, яка полягала у тому, що банк залучав депозити за рахунок яких здійснював видачу населенню забезпечених іпотекою кредитів, кошти з яких направлялись на будівництво.

Таким чином, будівельні майданчики мали постійне джерело фінансування, інвестори – можливість побудувати доступне житло із тривалими термінами погашення іпотеки, банк –кредитний портфель з надійною та ліквідною заставою, а вкладники у депозити мали вклади з високими відсотковими ставками, які завжди вчасно обслуговувались банком за рахунок постійного потоку надходжень від погашення кредитів та відсотків за кредитами. Зазначена модель роботи банку успішно функціонувала 25 років, як під час злетів економіки України так і під час глибоких фінансово-економічних криз. Банк завжди вчасно виконував існуючі зобов’язання і тому був взірцем стабільності серед інвесторів у нерухомість.

На початку 2019 року введено заборону на залучення банком нових депозитів. Крім зазначеного обмеження також зобов’язано банк у короткі терміни повернути вкладникам залучені банком депозити. Під впливом такого рішення Національного банку будь який банк, що змушений у короткі терміни повернути усі депозити, не зможе залишатись фінансово стабільним.
 
Зазначене рішення регулятора призвело до значного скорочення фінансування будівництва, оскільки більше банк не мав можливостей кредитувати інвесторів у нерухомість, а кошти, які надходили від погашення кредитів направлялись і направляються на виконання зобов’язань перед вкладниками банку.

Іншим рішенням Національний банк заборонив банку здійснювати продаж інвесторам нерухомості у нових будинках. Вказане рішення було катастрофічним для будівництва, яке здійснюється масштабами кварталів.

Усім є зрозумілим той факт, що за рахунок продажів перших будинків у житловому масиві фінансується розробка проектної документації, будівництво інженерної та транспортної інфраструктури, покриваються витрати на організацію будівництва тощо. Далі за рахунок продажів іншої групи будинків розпочинається будівництво безпосередньо житлових будинків і лише за рахунок продажів останньої групи будинків завершується будівництво усіх об’єктів (включаючи фінальний благоустрій, влаштування доріг, мереж тощо).

Тобто логіка, яку використовує Національний банк щодо «заборони продажів нових будинків до завершення будівництва розпочатих будинків» є помилковою і не може застосовуватись до будівництва, яке здійснюється мікрорайонами, оскільки за рахунок продажів квартир в окремому будинку не фінансується будівництво саме цього будинку – кошти від продажів кожної квартири в кожному без виключення будинку є загальними надходженнями ФФБ і направляються на першочергові потреби фінансування будівництва житлового масиву в цілому, а не окремого конкретного будинку. В цьому полягає сутність функціонування фонду фінансування будівництва, за рахунок коштів якого здійснюється будівництво кварталів та мікрорайонів!

Тому заборона Національного банку щодо продажів нових будинків в ж/м «Патріотика на озерах», який має з ж/м «Патріотика» спільні мережі електро- і теплопостачання і, відповідно, спільний фонд фінансування будівництва, припинила можливості банку надалі здійснювати фінансування будівництва вказаних житлових масивів. Аналогічна ситуація має місце і в ж/м «Еврика», де рішення регулятора щодо заборони продажів будинків у останній черзі фактично зупинило фінансування добудови будинків попередніх черг.

Іншим фактором, який збігся у часі із зазначеними вище, є дії окремих чиновників КМДА та депутатів Київради, які свідомо вчиняють перешкоди для будівництва ж/м «Патріотика на озерах» та ж/м «Еврика». Наприклад, під час судового розгляду справи щодо законності виданого забудовнику дозволу на будівництво представники КМДА наполегливо заперечували і надалі заперечують проти можливості будівництва житла на земельних ділянках, які Київрада виділила забудовнику під будівництво житла, а департаменти КМДА видали усі необхідні для цього містобудівні умови та погодження. Іншим прикладом перешкод забудовнику з боку київської міської влади є безпідставні дії Київради, направлені на розірвання договорів оренди земельних ділянок, на яких здійснюється будівництво.

Саме про ці обставини Національний банк вказує у своєму зверненні, зазначаючи про ризик втрати забудовником дозволу на виконання будівельних робіт, а також права на використання земельних ділянок, призначених для забудови мкр. Осокорки-Центральні Дарницького р-ну м. Києва. Разом з тим, Національний банк не зазначає про те, що вказані ризики створені та підтримуються діями окремих чиновників КМДА і припинення існування вказаних ризиків повністю знаходиться у сфері контролю київської міської влади.

Зі свого боку, банк протидіє зазначеним діям у правовому полі та захищає законність будівництва і право на землю в судовому порядку. Так, на сьогоднішній день усі видані забудовнику дозволи на будівництво є чинними (у цьому можна пересвідчитись у відкритому реєстрі дозвільних документів на сайті ДАБІ України), як і договори оренди на право використання відведених під будівництво земельних ділянок (про що свідчать актуальні записи щодо права оренди в Державному реєстрі прав).

Також не відповідають дійсності застереження Національного банку про перебування забудовника в процедурі банкрутства, оскільки насправді в суді наразі розглядається питання щодо виходу компанії ТОВ «Контактбудсервіс» з вказаного статусу. Щодо цього необхідно зазначити, що кредиторами ТОВ «Контактбудсервіс» виступають компанії-партнери вказаного забудовника, які не зацікавлені у припиненні діяльності боржника і вже письмово підтвердили згоду надати необхідні кошти для відновлення його платоспроможності.

Окремо варто звернути увагу на викладену у зверненні Національного банку тезу про значний розмір комісійної винагороди, яку банк нібито отримував від забудовника як управитель фондів фінансування будівництва. Передусім необхідно підкреслити, що в різні періоди співробітництва між банком та забудовниками як самостійними приватними суб’єктами господарювання існували різні домовленості щодо різних відсоткових ставок винагороди банку як управителя в залежності від реальних обсягів фінансування. Національний банк як державний регулятор, який наділений надширокими повноваженнями (від можливості застосування до банку письмового застереження до права відсторонення керівника банку від посади у випадку здійснення банком ризикової діяльності), жодного разу не вжив по відношенню до АТ АКБ «АРКАДА» жодних заходів впливу, направлених на стимулювання банку до перегляду розміру комісійної винагороди від забудовника. Зазначене пояснюється тим, що відповідно до положень законодавства умови співробітництва між управителем фонду фінансування будівництва і забудовником, в т.ч. визначення розміру винагороди управителя, визначаються виключно за домовленістю сторін без будь-яких обмежень (ст. 6 ЦК України передбачає свободу договору), тому твердження Національного банку про нібито примусове «стягнення банком винагороди» є некоректним, як і надання оцінки щодо «значного розміру винагороди». Відсутність жодних безпосередніх дій з боку Національного  банку в напрямку впливу на розмір комісії банку як управителя яскраво свідчить про відсутність будь-яких порушень або неналежних дій з боку банку у зазначеній сфері. В протилежному випадку необхідно констатувати про бездіяльність НБУ як регулятора.

Викликає велику стурбованість, що Національний банк, який відповідно до законодавства має забезпечувати стабільність банківської системи, застосовує індивідуальні обмеження до діяльності окремого банку (про які зазначено на початку цього листа), що призводять до суттєвого негативного впливу на діяльність фінансової установи), і одночасно з цим створює уяву глибокого занепокоєння вказаною ситуацією шляхом направлення численних звернень до різних інстанцій замість конструктивного вирішення ситуації шляхом надання тимчасової підтримки, за якою банк звертався у встановленому законодавством порядку.

Протягом останніх років банк «АРКАДА» вимушений працювати в умовах безпрецедентного тиску з боку Національного банку та застосованих ним жорстких обмежень до банку як управителя фондів фінансування будівництва. Основною підставою для застосування проти банка «АРКАДА» обмежувальних заходів Національний банк України визначає нібито набуття банком статусу спеціалізованого банку довірчого управління. Висновок Національного банку базується на постанові Правління НБУ №92 від 18.09.2017 року щодо внесення змін до Інструкції з регулювання діяльності банків України, якою штучно було зменшене граничне співвідношення між обсягом операцій довірчого управління та сукупними активами банку зі 100% до 50%.

З введенням в дію постанови №92 банк виконував зазначені вимоги Національного банку та не перевищував граничний рівень співвідношення 50%, проте змушений був переглянути обсяги операцій довірчого управління. Застосовані Національним банком обмеження в діяльності банку «АРКАДА» заблокували фінансові надходження банку. Про руйнівні наслідки рішень, прийнятих Національним банком, банк «АРКАДА» неодноразово повідомляв Національному банку.

З метою захисту інтересів інвесторів (довірителів ФФБ) АТ АКБ «АРКАДА» у своїх листах та клопотаннях до Національного банку щодо відміни зупинення окремих видів операцій та відміни обмежень окремих видів операцій вимагав відмінити обмеження та застерігав про катастрофічні наслідки рішень Національного банку для клієнтів банку (довірителів ФФБ) та загрозу фінансової стабільності АТ АКБ «АРКАДА». Проте такі звернення банку «АРКАДА» до Національного банку не мали позитивного результату.

З огляду на зазначене, оцінюючи у сукупності дії Національного банку, складається враження, що державний регулятор послідовно робить кроки в напрямку створення умов для  націоналізації АТ АКБ «АРКАДА». Слід зауважити, що серед забудовників державної форми власності в Україні існує лише Українська державна будівельна корпорація («Укрбуд»), яка сьогодні фактично припинила свою діяльність та залишила численні недобудови, чим фактично підтвердила власну неспроможність виконувати зобов’язання. Завершення будівництва зазначених недобудов й досі не має змоги розпочати Київміськбуд, з яким як загальновідомо досягнуто щодо цього відповідних домовленостей. З огляду на зазначене, вважаємо, що шлях націоналізації АТ АКБ «АРКАДА» призведе до створення додаткових недобудов та ошуканих інвесторів в кількості понад 12 000 сімей, оскільки у сфері державного управління відсутні компанії, які спроможні завершити будівництво об’єктів, належних до сфери альянсу компаній, що працюють під брендом «АРКАДА».

Підсумовуючи вищевикладене необхідно зазначити, що банк «АРКАДА» як управитель ФФБ «Патріотика», «Патріотика на Озерах», «Еврика» у партнерстві із компаніями-забудовниками бачить можливості для відновлення та завершення будівництва проінвестованих громадянами об’єктів, для цього необхідно досягнути наступного:
-          Національний банк має розблокувати можливість продажів квартир у запроектованих житлових будинках у тих масивах, де забудовник вже поніс витрати на будівництво інженерно-транспортної інфраструктури;
-          місто має розрахуватись по існуючим зобов’язанням, частину яких підтверджено рішенням суду, що набуло законної сили, та повернути забудовнику кошти у сумі 560 млн. грн.;
-          Київрада має продовжити строк дії договорів оренди землі ж/м «Патріотика на озерах», в утримання та розробку якої забудовник вже вклав сотні мільйонів гривень і щодо забудови якої має чинний дозвіл на виконання будівельних робіт;
-          Департаменти КМДА мають припинити політику подвійних стандартів по відношенню до забудовників ж/м «Патріотика», «Патріотика на Озерах», «Еврика» та надати можливість здійснювати будівництво без штучних перешкод, а також забезпечувати своєчасне прийняття до комунальної власності технічно придатні до експлуатації інженерні мережі.

Крім того, для подолання негативного впливу обмежувальних заходів Національного банку на діяльність АТ АКБ «АРКАДА» та з метою захисту інтересів інвесторів та відновлення фінансування будівництва, просимо Вашого сприяння в отриманні банком поворотної фінансової допомоги шляхом надання Національним банком рефінансування або видачі державним банком кредиту за рахунок коштів Національного банку.

Згідно із ст.55 Закону України «Про Національний банк України» головна мета банківського регулювання і нагляду – безпека та фінансова стабільність банківської системи, захист інтересів вкладників і кредиторів. Враховуючи, що банк «АРКАДА» останні роки працює в умовах дії жорстких обмежень та майже припинив фінансування будівництва двох великих житлових масивів, існує ризик недобудов майже 40 житлових будинків та неотримання житла 12 000 сімей. Ці події матимуть незворотні наслідки для суспільства та призведуть до масштабного соціального конфлікту. У таких умовах банк «АРКАДА вживає усіх можливих та необхідних заходів для уникнення цієї ситуації та звертається до Національного банку для отримання фінансової підтримки регулятора. Адже на сьогоднішній день Національний банк декларує доступні можливості комерційних банків отримати фінансову підтримку від Національного банку. Отримавши достатній обсяг кредитних коштів, комерційні банки мають змогу вчасно виконувати свої зобов’язання, що сприяє стабільній роботі банківської системи.


  Президент
АТ АКБ «АРКАДА»
  К.В. Паливода  
         
  Голова Правління
АТ АКБ «АРКАДА»
  Т.М. Ковальчук  
         
  Директор
ТОВ «АРКАДА-БУДІВНИЦТВО»
  Р.І. Добридень  
         
  Директор
ТОВ «Будеволюція»
  О.О. Лапшов